甘肃股票配资www.bzzct.com 万科的“超级底盘”和“人才轮动”

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  来源:涛哥杂谈

  昨天,万科年报出炉,同时举行线上媒体发布会。

  这是疫情后第一家TOP10房企年报直播,吸引了众多同行关注。

  涛哥也全程观看了本次直播,说实话,

  对地产人来说,想了解行业和企业,最好的方式就是去研究年报。

  今天,涛哥就对万科年报,做一个点评和解读。

  一、超级底盘

  评价房企,销售额代表过去,“人财地”才是其面向未来的家底。

  从数据看,万科有着一个非常丰厚的“超级底盘”。

  1、人势:13万员工,千万级客户量

  员工代表企业的组织能力,是创造价值的根本;而客户代表企业积累的品牌资产,是长期价值的保证。

  1)从员工看,万科目前员工共13万人,其中房开2万人、物业10万人、其他业务1万人。

  2万地产员工中,非营销序列1.4万人,按6300亿销售额计算,

  人均效能4500万/人,平均年龄31岁,这是一只年轻、高效的团队。

  10万物业人中,即使春节疫情期间,也达到日均5.3万人值守的在岗量,为在家隔离的业主提供了暖心服务,通过了这一次疫情的大考。

  2)从客户看,万科服务小区达2663个,商业/写字楼639个,覆盖319万户家庭,1万户商家。

  319万户家庭,长期业主量接近1000万,若算上去万科商业购物的消费者,和在其写字楼工作的上班族,万科的客户体量达千万级。

  可以说,高质量的人才队伍,大体量的客户群体,和相对较好的口碑,构成了万科的“人势”底盘,这是其长期保持规模高位的基本保障。

  2、财势:6300亿销售,负债率仅34%

  虽然万科过去说“活下去”,说“收敛聚焦”,但从财务家底看,万科依然是这个行业中最不差钱的公司之一。

  2019年万科合同销售额6308.4亿,权益净利润388.7亿,增长15%。

  更重要的是,万科连续11年现金流为正,且现金流增加数额巨大,是一家持续在赚钱的公司。

  这种“赚钱能力”也体现在其股票分红中,今年万科现金分红高达118亿,上市以来累计分红692亿,是万科历年股权融资额的2.67倍。

  在充沛的现金流支持下,万科净负债率仅33.9%,属于行业低位,同时手持现金1662亿,偿债无忧,无任何财务风险。

  这样稳健的财务,也进一步强化其融资优势,不仅信用评级行业领先,其融资成本最低仅3%左右。

  因此,健康的销售和利润表现,强劲的现金流,低负债、低融资成本,构成了万科的“财势”底盘,这无疑是TOP3中最均好的财务数据,也是其持续竞争力的核心。

  3、地势:1.6亿平方土储,物管面积达6.4亿平方

  从2017年开始,龙头房企的资源规模逐步进入“亿平”时代,这是一个令人震撼的度量衡。

  万科为例,2019年获取项目147个,建面3716.5万方,80%的投资金额位于一二线城市,平均楼面价6252元,应该说底层资产素质较好。

  到2019年末,万科土储高达1.6亿平方,在全国四大区域分布较为均衡。

  值得一提的是,万科在全国40个城市都位列当地市场前三,就是说他不仅有丰厚的土地,还具有优秀的变现能力,能有效的将资源变成现金。

  而地产板块之外,其物业管理也已是行业第一,营收127亿,增长近30%。

  要知道,这数字相当于TO60房企的营收,规模体量不容小视。

  目前万科物业累计签约面积6.4亿平方,与房开土地一锤子买卖不同,物业管理面积可以长期每年贡献物业费,有强大的滚雪球效应。

  所以,高质量的土储,优秀的变现能力,和大规模的物业运营,构成万科的“地势”底盘,对其未来的业绩形成有效支撑。

  二、人才轮动

  年报当天,除了漂亮的数据发布外,万科还公布了几项人事变动。

  1、聘任韩慧华为公司执行副总裁、财务负责人。

  2、董事王文金不再兼任公司执行副总裁、财务负责人,董事张旭不再兼任公司执行副总裁、首席运营官。

  此次调整涉及两位副总裁级高管,受到广泛关注,在年报发布会上,郁亮也对万科的“用人观”做了说明:

  第一,万科一直鼓励优秀的将领去前线带兵打仗。

  张旭加入万科18年,是“海盗行动”从中海挖来的,他到万科之后在武汉工作10年,为当地打下了坚实的基础。

  8年前,他从武汉调总部负责事业发展中心,同时负责海外业务,物流业务也是在他的手上孵化。

  经过5年发展,我们看到物流大发展的机会,因此张旭主动举手带领物流迎接这次挑战,同时他也会继续牵头海外业务。

  而事业发展中心的牵头工作由总裁祝九胜暂时兼任,未来通过内外部大江大海物色合适人选。

  第二,万科不断培养一代又一代的年轻人担当重任,合伙传承。

  王文金毕业后就加入万科,已经27年,是万科很资深的合伙人,有丰富的业务经验和管理经验。

  3年前,王文金把财务负责人的位置交棒给孙嘉,半年前孙嘉去前线带兵打仗了,这时候王文金主动补位。

  这次王文金再把这个接力棒交给年轻人,把重要的专业岗位交给年轻人承担,他自己可以从事复杂度更高、综合性更强的管理角色,王文金会继续牵头集团总部管理中心的工作。

  郁亮说:“希望这次人事调整,让外界了解万科在用人方面的两个重要传统。如果未来遇到更多的人事上的调整,可以想想万科的传统是怎样的。”

  很多人看到高管变动,总爱揣测背后的成败故事,但在涛哥看来,

  万科的管理团队更像是一支狼群,忠诚、协作、能上能下,更多在考虑怎么让组织更好,而并非个人的权利。

  这次调整,让我们看到了久违的新面孔、新气象,新任副总裁韩慧华也是万科10年老员工和资深骨干,这也让其他年轻人看到晋升高管的希望。

  三、经营策略

  看完万科的年报发布,涛哥最大感觉是:专业、稳健、均好,这也是万科给外界的一贯印象。

  面对2020年,万科认为:

  1、当前外部环境呈现出高度的复杂和不确定性。

  中长期看,行业步入存量竞争时代,市场从卖方市场转变为买方市场,对客户的竞争更加激烈,对企业综合实力的考量更加严峻。

  2、但行业巨大的体量仍然为企业提供了发展机会。

  例如:不同地区、不同业态之间不平衡的问题依然明显;轨道上盖物业、城市更新发展空间广阔;物业在参与社区和城市治理上大有潜力;租赁住房、冷链仓储尚有广泛需求。

  郁亮表示:只要遵循“和城市同步发展、和客户同步发展”策略,聚焦客户需求,踏踏实实做好产品、服务,企业仍能实现长足的发展。

  大道至简,虽然这两年大家觉得万科声音少了,或者很多方面不如以前了。

  但当你真的翻翻他们财报,才会觉得:

  那个擅长跑马拉松的万科,依然有着扎实的底盘和后劲,他的节奏感无可挑剔。

  在三四线受影响的这一轮,在客户改善需求升级的当下,也许正是万科这位“平衡跑者”超越的时机。

  后台回复“万科年报”,可获取42页年报PPT

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责任编辑:张海营

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